Pasar Perumahan Aneh, dalam 5 Grafik

Harga rumah bertahan lebih baik dari perkiraan di tengah kenaikan suku bunga. Namun hal itu tidak berarti pasar perumahan sehat.

Ketika The Fed mulai menaikkan suku bunga pada tahun 2022, sebagian besar ekonom berpendapat bahwa pasar perumahan akan menjadi pihak pertama yang terkena dampaknya: biaya pinjaman yang lebih tinggi akan membuat pembelian dan pembangunan menjadi lebih mahal, sehingga menurunkan permintaan, mengurangi konstruksi, dan menurunkan harga. .

Mereka benar – pada awalnya. Konstruksi melambat, namun kemudian pulih kembali. Harga tersendat dan kemudian melanjutkan kenaikannya. Suku bunga yang tinggi mempersulit pembelian rumah, namun warga Amerika tetap ingin membelinya.

Hasilnya adalah pasar perumahan yang berbeda dan asing dibandingkan dengan yang dijelaskan dalam buku teks ekonomi. Bagian-bagiannya terbukti sangat fleksibel. Bagian lain hampir seluruhnya ditangkap. Beberapa negara tampaknya berada di ambang kehancuran, dan berisiko kolaps jika suku bunga tetap tinggi terlalu lama atau jika perekonomian melemah secara tak terduga.

Ini juga merupakan pasar dengan perpecahan yang mencolok. Orang-orang yang mempertahankan suku bunga rendah sebelum tahun 2022 dalam banyak kasus mengalami kenaikan nilai rumah, tetapi mereka terlindungi dari biaya pinjaman yang lebih tinggi. Sebaliknya, mereka yang belum memiliki rumah seringkali terpaksa memilih antara harga sewa yang tidak terjangkau dan harga rumah yang tidak terjangkau.

Namun situasinya rumit. Pemilik rumah di beberapa wilayah di negara ini menghadapi biaya asuransi yang sangat tinggi. Harga sewa telah berkurang di beberapa kota. Pembangun menemukan cara untuk membuat rumah baru lebih terjangkau bagi pembeli pertama kali.

Tidak ada satu indikator pun yang mampu menjelaskan keseluruhan keadaan. Sebaliknya, para ekonom dan pakar industri mengatakan bahwa memahami pasar perumahan memerlukan serangkaian data yang dapat menjelaskan berbagai bagian dari teka-teki tersebut.

1. Sulitnya mencari rumah untuk dibeli.

Kenaikan suku bunga yang cepat mengurangi permintaan akan perumahan, sehingga pinjaman menjadi lebih mahal. Namun hal ini juga menyebabkan berkurangnya pasokan secara signifikan: banyak pemilik yang mempertahankan rumah mereka lebih lama dari biasanya, karena menjual berarti melepaskan suku bunga yang sangat rendah.

Fenomena “penetapan harga” ini telah berkontribusi terhadap berkurangnya jumlah rumah untuk dijual. Hal ini bukan satu-satunya faktor: pembangunan rumah tertunda selama bertahun-tahun sebelum pandemi, dan generasi baby boomer yang sudah pensiun memilih untuk tetap tinggal di rumah mereka dibandingkan pindah ke komunitas pensiunan atau berhemat ke kondominium seperti yang diperkirakan oleh banyak pakar perumahan.

Banyak ekonom percaya bahwa kurangnya pasokan telah membantu menjaga harga tetap tinggi, terutama di beberapa pasar, meskipun mereka tidak sepakat mengenai besarnya dampaknya. Yang pasti bagi siapa pun yang ingin membeli, mencari rumah sangatlah sulit.

2. Harga rumah tidak terjangkau.

Harga rumah, yang sudah tinggi, telah melonjak selama pandemi, naik lebih dari 40 persen secara nasional dari akhir tahun 2019 hingga pertengahan tahun 2021, menurut Indeks Harga S&P CoreLogic Case-Shiller. Nilai tukar tersebut telah meningkat lebih lambat sejak saat itu, namun belum jatuh seperti yang diperkirakan banyak ekonom ketika The Fed mulai menaikkan suku bunga.

Suku bunga yang tinggi membuat harga ini tidak terjangkau oleh banyak pembeli. Seseorang yang membeli rumah senilai $300,000 dengan uang muka 10 persen dapat mengharapkan untuk membayar sekitar $1,100 per bulan untuk hipotek mereka pada akhir tahun 2021, ketika suku bunga pinjaman dengan suku bunga tetap selama 30 tahun adalah sekitar 3 persen. Saat ini, dengan tingkat suku bunga sekitar 7 persen, biaya rumah yang sama akan berharga sekitar $1.800 per bulan, peningkatan biaya bulanan hampir sebesar 60 persen. (Dan ini bahkan tidak memperhitungkan biaya asuransi atau pengeluaran lainnya yang lebih tinggi.)

Para ekonom mempunyai cara yang berbeda-beda untuk mengukur keterjangkauan, namun semuanya menunjukkan hal yang hampir sama: Membeli rumah, terutama bagi pembeli pertama kali, adalah hal yang paling sulit dijangkau dalam beberapa dekade terakhir, atau mungkin sebelumnya. Satu indikator, dari Zillow, menunjukkan bahwa rata-rata keluarga yang membeli rumah dengan uang muka 10 persen akan menghabiskan lebih dari 40 persen pendapatan mereka untuk biaya perumahan, jauh lebih tinggi daripada 30 persen yang direkomendasikan oleh para ahli keuangan. Dan di banyak kota, seperti Denver, Austin, dan Nashville – belum lagi kota-kota lain seperti New York dan San Francisco – angkanya jauh lebih buruk.

Mungkin perkembangan yang paling mengejutkan di pasar perumahan selama dua tahun terakhir adalah ketahanan penjualan rumah baru.

Pengembang biasanya menderita ketika suku bunga naik, karena biaya pinjaman yang lebih tinggi membuat pembeli enggan dan membuat konstruksi menjadi lebih mahal.

Namun saat ini, dengan sedikitnya rumah yang tersedia untuk dijual, banyak pembeli yang beralih ke konstruksi baru. Pada saat yang sama, banyak perusahaan konstruksi besar mampu meminjam ketika suku bunga sedang rendah, dan mereka dapat menggunakan kekuatan finansial tersebut untuk “membeli” suku bunga bagi pelanggan – menjadikan rumah mereka lebih terjangkau tanpa harus menurunkan harga.

Akibatnya, penjualan rumah baru tetap relatif datar meskipun penjualan rumah lama menurun. Para pengembang khususnya telah berusaha untuk melayani pembeli pertama dengan membangun rumah yang lebih kecil, sebuah segmen pasar yang telah mereka abaikan selama bertahun-tahun.

Namun tidak jelas sampai kapan tren ini akan berlanjut. Banyak pengembang yang mundur ketika suku bunga pertama kali naik, sehingga menyisakan lebih sedikit rumah baru yang siap dipasarkan di tahun-tahun mendatang. Jika harga tetap tinggi, akan sulit bagi pengembang untuk menawarkan insentif keuangan yang mereka gunakan untuk menarik pembeli pertama. Pengembang swasta pada bulan Mei memulai pembangunan rumah baru pada tingkat paling lambat dalam hampir empat tahun, Departemen Perdagangan AS mengatakan pada hari Kamis.

4. Harga sewa juga tidak terjangkau.

Harga sewa rumah meroket di sebagian besar negara selama pandemi ini, ketika warga Amerika meninggalkan kota untuk mencari ruang. Jumlah tersebut kemudian terus meningkat seiring dengan kuatnya pasar tenaga kerja yang meningkatkan permintaan.

Meningkatnya harga sewa telah membantu memicu ledakan pembangunan apartemen, yang menyebabkan masuknya pasokan ke pasar, terutama di kota-kota selatan seperti Austin dan Atlanta. Hal ini menyebabkan harga sewa naik lebih lambat atau bahkan turun di beberapa tempat.

Namun moderasi ini berjalan lambat di pasar. Banyak penyewa yang membayar sewa yang telah dinegosiasikan pada awal siklus perumahan, dan konstruksi baru terkonsentrasi di pasar barang mewah, sehingga tidak banyak membantu penyewa berpenghasilan menengah atau rendah, setidaknya dalam jangka pendek.

Semua ini telah menyebabkan krisis keterjangkauan sewa yang semakin parah. A Catat bagian penyewa Mereka menghabiskan lebih dari 30% pendapatan mereka untuk perumahan, berdasarkan temuan Harvard Joint Center for Housing Studies baru-baru ini, dan lebih dari 12 juta rumah tangga menghabiskan lebih dari setengah pendapatan mereka untuk sewa. Keterjangkauan tidak lagi hanya menjadi masalah bagi masyarakat miskin: sebuah laporan Harvard menemukan bahwa sewa telah menjadi beban bahkan di antara banyak keluarga yang berpenghasilan lebih dari $75.000 per tahun.

5. Sebuah transformasi mungkin sedang berlangsung.

Selama hampir dua tahun terakhir, pasar perumahan – terutama untuk rumah yang sudah ada – mengalami kebuntuan. Pembeli tidak mampu membeli rumah kecuali harga atau suku bunga turun. Pemilik merasa sedikit tekanan untuk menjual, dan tidak berminat untuk menjadi pembeli.

Apa yang bisa memecahkan kebuntuan ini? Salah satu kemungkinannya adalah penurunan suku bunga, yang dapat menyebabkan kembalinya pembeli dan penjual ke pasar. Namun dengan inflasi yang terbukti keras, penurunan suku bunga sepertinya tidak akan terjadi dalam waktu dekat.

Kemungkinan lainnya adalah kondisi kembali normal secara bertahap, karena pemilik memutuskan bahwa mereka tidak dapat lagi menunda langkah yang telah lama ditunggu-tunggu dan menjadi lebih bersedia untuk membuat kesepakatan, dan karena pembeli menyerah pada suku bunga yang lebih tinggi.

Ada tanda-tanda hal itu mungkin mulai terjadi. Semakin banyak pemilik yang mendaftarkan rumah mereka untuk dijual, dan semakin banyak pula yang menurunkan harga untuk menarik pembeli. Pembangun menyelesaikan lebih banyak rumah baru tanpa ada pembeli yang mengantri. Agen real estat berbagi cerita tentang open house kosong dan rumah yang bertahan di pasar lebih lama dari yang diperkirakan.

Hampir tidak ada orang yang memperkirakan harga akan jatuh. Generasi milenial sedang memasuki tahun-tahun pembelian rumah, yang berarti permintaan akan rumah akan tinggi, dan pembangunan selama bertahun-tahun berarti negara ini masih memiliki sangat sedikit rumah menurut sebagian besar ukuran. Karena sebagian besar pemilik rumah memiliki banyak ekuitas dan standar pinjaman yang ketat, kecil kemungkinannya akan ada gelombang penjualan paksa seperti yang terjadi ketika gelembung perumahan pecah hampir dua dekade lalu.

Namun hal ini juga berarti bahwa krisis keterjangkauan tidak akan teratasi dalam waktu dekat. Tarif yang lebih rendah akan membantu, namun dibutuhkan lebih dari itu agar kepemilikan rumah dapat dicapai oleh banyak anak muda Amerika.