Masa keemasan bagi penyewa kaya: Kesepakatan membuatnya lebih baik daripada membeli rumah

“Pasar sedang gila saat ini,” kata Lee Nations, pria berusia 31 tahun yang bekerja di industri perhotelan, kepada saya. “Bahkan tidak masuk akal untuk mencoba membeli.”

Ini mungkin bukan rumah yang penuh, tapi ada banyak hal yang disukai dari unit satu kamar tidurnya — langit-langit berkubah, lemari pakaian “besar”, dan cahaya alami yang masuk melalui jendelanya. Di luar keempat dindingnya, koleksi bangunan pertanian modern yang elegan yang dikenal sebagai Livano Trinity menawarkan banyak fasilitas: pusat kebugaran yang luas, kolam renang dengan cabana untuk nongkrong di akhir pekan, ruang kantor pribadi, dan bahkan tempat penitipan anak anjing. Sebuah kafe di tempat menawarkan minuman harian gratis untuk penyewa tahun pertama, sementara bodega bergaya New York memuaskan hasratnya saat larut malam.

Target akhir Nations adalah diskon yang diterimanya untuk penandatanganan: gratis dua bulan. Meskipun dia harus membayar sewa sebesar $1.500 hampir setiap bulan, dia hanya membayar $95 untuk biaya komunitas ditambah utilitas pada bulan Mei dan Juni. Sementara itu, Anda menyimpan uang jika Anda memutuskan untuk membeli rumah di masa depan.

Membeli rumah tidak pernah mudah, namun rintangan untuk memiliki rumah tampak lebih menakutkan saat ini: tingkat suku bunga hipotek pada umumnya mendekati level tertinggi dalam dua dekade, dan jumlah rumah yang ada di pasar masih 100% lebih sedikit seperti apa pada tahun 2019. Harga jual rata-rata mencapai rekor tertinggi $390,613 pada bulan Mei, menurut Redfin. Sebaliknya, gelombang pembangunan apartemen telah membanjiri pasar-pasar yang dulunya sedang ramai dengan studio-studio baru dan dua kamar tidur, sehingga memaksa para manajer properti untuk memperluas cabang-cabang zaitun jika mereka ingin memikat para penyewa melalui pintu-pintu yang baru mereka pasang. Masuklah ke gedung modern di tempat-tempat seperti Nashville, Salt Lake City, atau Atlanta, dan Anda akan menemukan agen penyewaan yang menjual diskon: gratis delapan minggu! Tanpa biaya! Parkir berbayar! Belum lagi fasilitas seperti sasana tinju, kolam renang rooftop, dan ruang lounge mewah. Penyewa akhirnya memiliki pengaruh — terutama jika mereka mampu membeli unit terbaru dan terhebat.

Apartemen-apartemen ini tentu saja tidak murah, tetapi harganya terlihat murah jika dibandingkan dengan biaya pembelian dan pemeliharaan rumah saat ini. Pendapatan rumah tangga tumbuh lebih cepat dibandingkan sewa selama setahun terakhir, dan penyewa dengan pendapatan di atas rata-rata kini mendapat manfaat dari lebih banyak pilihan berkat masuknya unit rumah baru. Mengingat perbedaan ini, semakin banyak orang Amerika yang menyukai hal-hal mewah dalam hidup dan memiliki sedikit uang memilih untuk menyewa.

Kepemilikan rumah identik dengan kekayaan di Amerika, dan orang kaya hidup di tanah yang menerima pembayaran hipotek, bukan cek sewa. Pengaturan ini memiliki logika yang mudah: Pemilik rumah menikmati keuntungan ekuitas dan rasa stabilitas yang tidak dapat diberikan oleh sewa. Namun mengingat besarnya biaya yang harus dikeluarkan untuk memasuki pasar penjual, ditambah dengan kesepakatan baru-baru ini yang ditawarkan untuk banyak apartemen, asumsi ini mungkin berubah.

Pasar sedang gila sekarang. Bahkan tidak masuk akal untuk mencoba membeli.

Tuan tanah selalu menawarkan fasilitas seperti diskon sewa atau konsesi kepada penyewa, namun ledakan pembangunan baru-baru ini mulai membuahkan hasil bagi penyewa yang ingin membuat kesepakatan. Pada awal pandemi, suku bunga pinjaman yang murah dan harga sewa yang tinggi mendorong para pengembang untuk segera mengambil tindakan – dengan lebih dari 1,6 juta unit rumah baru masuk ke pasar antara tahun 2020 dan 2023, demikian temuan Yardi Matrix, sebuah firma penelitian dan data real estat komersial. . Perusahaan memperkirakan sekitar satu juta unit lagi akan selesai dibangun pada tahun 2024 dan 2025, setara dengan tingkat yang belum pernah terlihat sejak tahun 1970an. Sebagian besar konstruksi tersebut terkonsentrasi di tempat-tempat yang murah dan cerah yang diimpikan semua orang selama pandemi: antara lain Houston, Atlanta, Austin, Phoenix, dan Charlotte, North Carolina. Lonjakan pasokan ini berarti orang-orang di pasar ini mungkin tidak putus asa untuk membeli unit apa pun yang masih terbuka, sehingga memaksa agen penjual untuk menghentikan transaksi. Permintaan sewa rata-rata di seluruh negeri hanya naik 0,7% dari tahun lalu, menurut Yardi Matrix, dan pasar seperti Austin; Raleigh, Carolina Utara; Tampa, Florida, mengalami penurunan harga sewa selama tiga bulan terakhir. Sekitar sepertiga persewaan yang terdaftar di Zillow menawarkan fasilitas, dibandingkan dengan sekitar 10% pada tahun 2019.

“Ini adalah taktik yang lebih umum digunakan oleh tuan tanah dan pengelola properti untuk meyakinkan masyarakat agar pindah,” kata Nicole Bachaud, kepala ekonom di Zillow, kepada saya. “Mereka berkata, ‘Hei, abaikan harga sewa yang mahal. Lihat, Anda bisa mendapatkan barang gratis yang luar biasa ini di muka.’

Pengembang saat ini cenderung fokus pada pembangunan unit Kelas A baru, klasifikasi informal yang mencakup bangunan terbaru dan terbagus dengan fasilitas terbaik, yang biasanya disewakan sekitar 30% lebih mahal daripada unit Kelas B dan C. Hasilnya adalah unit Kelas A menguasai lebih dari separuh pasar apartemen, dibandingkan sepertiga pada awal tahun 2000an, menurut Moody’s Analytics. Pada saat yang sama, jumlah penyewa berpenghasilan tinggi – mereka yang berpenghasilan lebih dari $150.000 – melonjak 82% antara tahun 2015 dan 2020, berdasarkan analisis RentCafe terhadap data Biro Sensus. Penyewa kaya memiliki lebih banyak pilihan dibandingkan mereka yang berpenghasilan menengah dan rendah.

Kita mempunyai orang-orang yang mempunyai penghasilan, yang menghasilkan banyak uang, namun mereka tetap menghargai mendapatkan kesepakatan ini.

Joel Sanders, Pendiri dan CEO Orang dalam apartemen, sebuah perusahaan di Nashville yang membantu para penyewa seperti Nations menemukan lahan baru secara gratis, mengatakan kepada saya bahwa pasar apartemen di kota tersebut sedang mengalami kelebihan pasokan terbesar yang pernah ada, sehingga mendorong para tuan tanah untuk melakukan strategi “head-in-beds” yang lebih mengutamakan pengisian unit daripada memindahkannya naik Menyewa. Ini menjadi pertanda baik bagi pelanggannya.

“Kami mempunyai orang-orang yang mempunyai penghasilan, yang menghasilkan banyak uang, namun mereka tetap menghargai kesepakatan ini,” kata Sanders kepada saya.

Kondominium kelas atas dengan fasilitas – dan persewaan liburan – mewakili alternatif menarik bagi pasar penjual saat ini. Pergeseran baru-baru ini di pasar perumahan membuat cawan suci kepemilikan rumah semakin terlihat seperti piala beracun. Meskipun jumlah rumah yang dijual terus meningkat, banyak penjual yang enggan mengubah harga setelah melihat semua tetangga mereka mendapat untung selama puncak pasar. Kombinasi kenaikan suku bunga hipotek, harga rumah yang mahal, dan peningkatan biaya pasca pembelian untuk hal-hal seperti pemeliharaan dan asuransi telah membuat perdebatan beli-versus-sewa semakin mendukung cek sewa yang lebih rendah.

“Biaya sewa jauh melebihi biaya kepemilikan,” kata Doug Ressler, direktur intelijen bisnis di Yardi Matrix, kepada saya. “Jika saya adalah seorang pria yang benar-benar ingin mencoba menghemat uang saya dan tidak terlalu terikat pada rumah, itulah yang akan saya pertimbangkan.”

Penyewa bisa mendapatkan keuntungan dari penghematan biaya ini. Tentu saja, mereka mungkin kehilangan nilai pembangunan ekuitas rumah tersebut, namun David Brassington, seorang ekonom di Universitas Cincinnati, sebelumnya mengatakan kepada Business Insider bahwa rata-rata pengembalian di pasar saham selama 50 tahun terakhir telah jauh melampaui tingkat pengembalian rata-rata di pasar saham selama 50 tahun terakhir. sebuah rumah. -Keuntungan saham (walaupun dia juga mencatat bahwa pasar saham lebih berfluktuasi dan tidak memberi Anda tempat untuk beristirahat di malam hari). Penyewa dapat memilih untuk menabung uang pada waktu yang lebih baik untuk membeli atau menginvestasikan uang yang akan mereka habiskan untuk hal-hal seperti atap baru atau bunga pinjaman rumah.

Banyaknya unit baru yang disewa saat ini sudah cukup untuk mendorong operator apartemen untuk terus menawarkan fasilitas untuk menarik penyewa baru dan mencegah penyewa yang sudah ada beralih ke pilihan terbaik berikutnya. Namun seperti semua hal baik lainnya, masa keemasan para penyewa kaya di Amerika juga harus diakhiri. Meskipun jumlah unit multi-keluarga yang diperkirakan akan selesai tahun depan tetap besar yaitu 459.000 unit, menurut Yardi Matrix, akhir dari gelombang konstruksi ini sudah di depan mata. Pengembang merasakan dampak kenaikan suku bunga dan khawatir akan membanjiri pasar dengan lebih banyak pasokan. Hasilnya, menurut Biro Sensus, mereka segera memulai pembangunan sebanyak 245.000 unit pada tahun ini pada bulan Maret, turun dari jumlah tertinggi yang mencapai lebih dari 600.000 unit pada tahun 2022. Artinya, Anda dapat mengharapkan penawaran menarik bagi penyewa untuk menurun. Ressler menceritakan hal itu kepada saya menjelang akhir tahun 2025 dan memasuki tahun 2026.

“Kesenjangan pasokan akan segera terwujud,” kata Ressler kepada saya. “Dengan kata lain, startup sebenarnya sedang melambat.”

Namun keuntungannya bagi penyewa adalah tebingnya belum sampai. Mereka yang berada di pasar dapat mengharapkan lebih banyak pilihan dan penawaran yang lebih baik dibandingkan apa yang ditawarkan setahun yang lalu, terutama jika mereka mengincar unit kelas atas di kota yang memiliki banyak crane konstruksi di masa depan. Jadi, untuk saat ini, rumus untuk penyewa yang lebih kaya sudah jelas dan lugas: nikmati saat-saat menyenangkan, belanjakan uang ekstra yang tidak digunakan untuk perbaikan pipa atau keanggotaan gym, lalu periksa kembali kondisi pembelian rumah saat pasar persewaan memanas. ke atas. sekali lagi.

Nations mengatakan kepada saya bahwa dia masih berharap untuk membeli rumah suatu hari nanti. Namun garis waktu generasi orang tuanya – menikah, membeli rumah, memiliki anak – tidak lagi sesuai dengan kenyataan yang dia atau banyak teman sebayanya, katanya. Tapi untungnya, dia punya pilihan lain.

“Saya tahu betapa sulitnya menyewa apartemen di Nashville, terutama sendirian,” kata Nations kepada saya. “Jika Anda tidak memiliki teman sekamar atau pasangan, rasanya sangat berat dan mustahil. Ini benar-benar sebuah doa yang terkabul.”

James Rodriguez Dia adalah reporter senior di tim pidato Business Insider.