China Evergrande menghentikan perdagangan di tengah gejolak baru di pasar real estat

Beberapa minggu yang lalu, China Evergrande, pengembang real estat terbesar di dunia yang memiliki beban utang, sedang menyelesaikan babak terakhirnya dan berupaya menyelesaikan perselisihan keuangannya dengan para kreditornya. Lalu datanglah berita buruk dan halaman-halamannya dirobek.

Para karyawan berada di bagian manajemen kekayaan perusahaan dihukum Oleh pihak berwenang. Dua mantan eksekutif puncak dilaporkan ditahan dan bos miliardernya berada di bawah pengawasan polisi. Para investor melarikan diri, menjual saham mereka, menyebabkan saham perusahaan yang sudah kesulitan itu anjlok lebih dari 40 persen selama seminggu terakhir.

Masalah yang terjadi di sekitar Evergrande – yang merupakan jantung dari krisis perumahan yang mengancam perekonomian – semakin parah pada hari Kamis ketika perusahaan tersebut menghentikan perdagangan saham tiga perusahaan publiknya di Hong Kong tanpa memberikan alasan.

Pada Kamis malam, Evergrande mengonfirmasi dalam pengajuannya ke Bursa Efek Hong Kong bahwa ketuanya, Hui Ka Yan, telah “dikenakan tindakan wajib” oleh pihak berwenang atas dugaan “pelanggaran yang melanggar hukum”. Dia menambahkan bahwa saham tersebut tidak akan diperdagangkan “sampai pemberitahuan lebih lanjut.”

Perusahaan hanya memberikan sedikit informasi dalam beberapa hari terakhir mengenai perkembangan yang melibatkan para eksekutifnya, yang diungkapkan oleh polisi Tiongkok dan dilaporkan oleh media lokal dan asing. Evergrande hanya mengatakan bahwa perusahaan tersebut sedang diselidiki dan tidak dapat melanjutkan restrukturisasi utangnya secara signifikan. Investor dibiarkan mengisi kekosongan.

Perkembangan yang semakin cepat ini telah meningkatkan tekanan terhadap para pengambil keputusan politik di Beijing yang berupaya mengatasi krisis real estat di Tiongkok. Dua tahun lalu, jatuhnya utang Evergrande sebesar $300 miliar membuat dunia berada di ambang kehancuran. Kini perusahaan tersebut kembali menjadi sorotan, dan ketidakmampuannya untuk menyelesaikan permasalahan dengan para pemberi pinjaman memberikan dampak buruk pada lanskap real estat Tiongkok, yang sudah penuh dengan tanda-tanda kebangkrutan.

Ketidakpastian atas nasib Evergrande, yang memiliki hampir 110.000 karyawan pada bulan Juli, memperdalam kekhawatiran terhadap puluhan pengembang lain yang mengalami gagal bayar selama dua tahun terakhir. Pengembang besar Tiongkok lainnya, Country Garden, yang melaporkan kerugian sebesar $7,3 miliar pada semester pertama tahun ini, sedang berupaya melunasi utangnya dengan pemegang obligasi.

“Hal ini menimbulkan lebih banyak pertanyaan daripada jawaban,” kata Sandra Chow, salah satu kepala penelitian Asia-Pasifik di perusahaan analisis kredit CreditSights. “Dalam lingkungan di mana orang-orang stres, hal itu tidak membantu. Sentimen sudah buruk di sektor real estate.

Saham real estat Tiongkok turun dan dalam beberapa hari terakhir mencapai level terendah dalam beberapa tahun. Pembeli rumah berubah-ubah. Beberapa investor asing yang meminjamkan uang kepada pengembang Tiongkok juga mulai kehilangan kepercayaan bahwa mereka akan mendapatkan uangnya kembali.

Pasar perumahan Tiongkok, yang sebelumnya didorong oleh pinjaman, telah terpuruk selama beberapa tahun sejak Beijing menindak kemampuan perusahaan properti untuk mengambil lebih banyak utang. Pada tahun 2021, Evergrande adalah salah satu perusahaan pertama dan paling terkemuka yang gagal membayar tagihan yang belum dibayar. Puluhan pengembang swasta lainnya mengikuti langkah ini, sehingga meningkatkan kekhawatiran terhadap perekonomian Tiongkok yang lebih luas, yang telah lama bergantung pada pasar perumahan untuk pertumbuhannya.

Keluarnya Tiongkok dari lockdown akibat pandemi pada awal tahun ini memunculkan optimisme bahwa beberapa pengembang akan mampu maju, didukung oleh penjualan rumah baru dan kemajuan dalam negosiasi dengan kreditor. Para pedagang terus menukar obligasi pengembang yang mengalami kesulitan, kadang-kadang dengan sen dolar, mengantisipasi bahwa mereka dapat menghasilkan uang setelah perusahaan tersebut melunasi utangnya.

Namun dalam beberapa bulan terakhir, pasar perumahan melemah dan penjualan apartemen menurun. Hilangnya kepercayaan di kalangan pembeli rumah telah membatasi beberapa pengembang yang tersisa yang berhasil menghindari gagal bayar.

Dalam beberapa minggu terakhir, Beijing telah menawarkan langkah-langkah baru untuk meningkatkan pasar real estate, seperti menurunkan suku bunga hipotek. Beberapa kota terbesar di Tiongkok telah mencoba melonggarkan pembatasan pembelian rumah. Namun upaya mereka tidak banyak membantu membalikkan pesimisme yang lebih luas di kalangan rumah tangga Tiongkok yang sangat khawatir terhadap pengeluaran. Salah satu pengembang besar, China Oceanwide, menghadapi likuidasi atas perintah pengadilan karena ketidaksabaran kreditor asing. Evergrande mengatakan pekan lalu bahwa pihaknya harus mengevaluasi kembali proposal restrukturisasi karena penjualannya gagal memenuhi ekspektasi, sehingga menempatkannya semakin dekat dengan potensi likuidasi.

Dalam perjalanannya, beberapa kreditor yang masih percaya bahwa pengembang akan mampu membayar sebagian tagihan mereka, menarik diri.

“Kami menganggap sektor ini tidak dapat diinvestasikan,” kata Michel Lowe, CEO SC Lowe, sebuah perusahaan investasi yang sebelumnya memiliki posisi kecil di obligasi Evergrande, dengan alasan buruknya informasi dan pengungkapan.

Masalah yang dialami Evergrande dan pengembang lainnya telah mengungkap masalah yang lebih dalam dalam sistem keuangan Tiongkok, yang telah lama mengakomodasi pinjaman yang tidak terkendali, ekspansi yang tidak terkendali, dan seringkali korupsi. Namun, meski regulator memperketat peraturan dan mencoba memaksa perusahaan untuk bertindak, Evergrande masih menonjol karena kesalahan manajemen perusahaannya.

Ketika menghadapi krisis uang tunai dua tahun lalu, Evergrande beralih ke karyawannya, sehingga mendorong banyak orang untuk meminjamkan uang melalui unit pengelolaan kekayaannya. Pihak berwenang di kota Shenzhen di Tiongkok selatan mengatakan bulan ini bahwa mereka telah menahan beberapa karyawan di unit pengelolaan kekayaan.

Evergrande mengkonfirmasi penangkapan tersebut tanpa memberikan rincian apa pun, sehingga menambah teka-teki baru bagi perusahaan yang selama ini tidak terlalu tertarik untuk memberikan informasi kepada investornya. Perusahaan kemudian membatalkan pertemuan penting untuk menyelesaikan rencana restrukturisasi, menyalahkan penjualan yang memburuk dan mengatakan tidak dapat menerbitkan utang baru sebagai bagian dari rencana restrukturisasi karena penyelidikan terhadap bisnis utamanya, yang sahamnya diperdagangkan di daratan.

Investor yang tidak mengetahui apa-apa karena Evergrande bergantung pada laporan media dalam beberapa hari terakhir. Media Tiongkok melaporkan pada hari Senin Caixin Dilaporkan bahwa pihak berwenang menahan Xia Haijun, mantan CEO Evergrande, dan Pan Darong, mantan CFO. Kedua mantan eksekutif Evergrande tersebut mengundurkan diri tahun lalu karena keterlibatan mereka dalam rencana menyedot $2 miliar dari anak perusahaan ke kas perusahaan induk utama Evergrande.

Kemudian pada hari Rabu Bloomberg Berita melaporkan bahwa Hui, ketua dewan yang juga merupakan pendiri Evergrande, dibawa pergi oleh polisi dan berada di bawah pengawasan perumahan. Perusahaan tidak mengkonfirmasi penangkapan Pan dan Chia.

Ketika negosiasi mengenai pembayaran kembali kreditor asing untuk perusahaan seperti Evergrande terhenti, dan kreditor menjadi semakin pesimistis, sumber pembiayaan penting bagi perusahaan Tiongkok semakin berkurang.

“Pintu tertutup bagi perusahaan-perusahaan Tiongkok untuk menerbitkan utang di luar negeri,” kata Alicia Garcia Herrero, kepala ekonom untuk Asia-Pasifik di Natixis.

Ibu Garcia Herrero mengatakan perusahaan swasta Tiongkok harus mampu mengumpulkan dana dari investor asing jika mereka ingin melakukan ekspansi. Kebanyakan investor tidak lagi nyaman melakukan hal itu, katanya.

“Ketika mereka membutuhkan pasar, apakah pasar itu akan ada? Saya rasa tidak.”

Claire Fu Berkontribusi pada laporan.