Setiap orang adalah pemiliknya – investor kecil mengeksploitasi real estat di luar negeri

“Sangat bagus sejauh ini,” katanya.

Mr Cronin adalah bagian dari gerakan baru pemilik laptop, di mana investor individu membeli rumah, seringkali di negara bagian lain, untuk disewakan. Banyak dari mereka adalah profesional bergaji tinggi yang sangat penting memiliki properti sewaan investasi, bersama dengan dana saham atau obligasi. Teknologi baru yang menyederhanakan proses dan memungkinkan pembelian rumah secara online telah memicu pertumbuhan lalu lintas.

Layanan data membantu pemilik potensial untuk secara akurat memilih lingkungan, memberi mereka laporan terperinci tentang harga penjualan, tingkat kejahatan, dan sekolah lokal. Ini menghubungkan pasar real estat online, seperti Roofstock dan Apresiasi, dengan keuangan atau manajer lokal yang dapat menangani pemeliharaan dan penyewaan properti. Penerbit konten dan forum web seperti BiggerPockets menawarkan strategi investasi dan saran tentang tempat untuk membeli.

“Semuanya bisa dilakukan secara online,” kata konsultan real estate John Burns di Irvine, California. “Ini telah menjadi pengubah permainan.”

Pembelian rumah oleh investor besar dan kecil telah melonjak ke level rekor selama pandemi, mencapai 28% dari total penjualan rumah keluarga tunggal pada Februari 2022, naik dari 17% selama bulan yang sama pada 2019, menurut perusahaan data perumahan CoreLogic. . Cronin atau lembaga kecil lainnya dengan 10 atau lebih sedikit rumah menyumbang sekitar setengah dari semua pembelian investor.

Ukuran terpisah dari pembelian investor oleh Atom Data Solutions, yang disusun untuk Wall Street Journal, menunjukkan bahwa posisi investor kecil di luar negara bagian juga telah tumbuh. Anggota kelompok ini, yang membeli antara 2 dan 10 rumah setiap tahun, membeli 2,1% dari semua rumah AS yang terjual pada kuartal kedua tahun 2022, naik dari 1,5% selama kuartal yang sama pada tahun 2019. Hanya satu pembelian rumah yang dikecualikan dari norma. di luar rumah liburan.

Investor individu telah tertarik ke pasar perumahan oleh pertumbuhan harga rumah yang kuat, tingkat hipotek yang lebih rendah, dan harga sewa yang lebih tinggi. penjualan rumah melambat Dalam beberapa bulan terakhir, hasilnya lebih tinggi Biaya pinjamanPenawaran terbatas, harga tinggi. Beberapa investor telah menarik diri dari pasar, menurut agen real estate dan beberapa laporan pasar.

Memiliki properti sewaan di pasar mana pun membawa risiko. Perbaikan tak terduga, penyewa yang berhenti membayar sewa dan biaya manajemen properti, seringkali 8% hingga 10% dari pendapatan, semuanya dapat menghabiskan potensi keuntungan. Beberapa investor yang membiayai pembelian mereka dengan pinjaman suku bunga variabel juga dapat menghadapi pembayaran yang lebih tinggi jika suku bunga terus naik.

Tapi sewa terus naik ke ketinggian baru Yang paling umum di Amerika Serikat, membuat bisnis ini menguntungkan bahkan dengan suku bunga tinggi.

Akibatnya, bahkan pasar perumahan kecil menjadi kurang lokal. Ketika penduduk daerah menawar rumah di Jackson atau Jacksonville, Florida, mereka menghadapi persaingan nasional dari perusahaan real estat profesional dan investor kecil, pada saat stok rumah untuk dijual sudah rendah. Hal ini membuat lebih sulit bagi pemuda setempat untuk memulai proses keuangan melalui kepemilikan rumah, memperburuk kenaikan biaya perumahan.

Melissa Spears dan pacarnya Michael Cruz tinggal di daerah Jackson dan ingin membeli rumah bersama. Mereka memulai pencarian mereka tahun lalu di pinggiran kota Madison County, di mana banyak rumah telah dibangun abad ini, memiliki halaman rumput yang luas dan dekat dengan sekolah dan pusat perbelanjaan.

Ms. Spears, yang bekerja di ritel, dan Mr. Cruz, yang bekerja di cabang bank lokal, ingin membeli rumah dengan harga kurang dari $300.000. Mereka mengatakan bahwa mereka dipukuli dari rumah mereka oleh tawaran yang lebih cepat atau pembeli tunai. Spears mengatakan dia tidak tertarik untuk menyewa rumah sebagai alternatif.

“Menyewa kepada kami adalah pemborosan uang kami,” katanya.

Gary Beasley, salah satu pendiri dan CEO, mengatakan banyak klien Roofstock adalah karyawan teknologi pesisir yang berpenghasilan $200.000 hingga $300.000 per tahun. Pembeli ini akan membutuhkan uang muka sekitar $300.000 untuk membeli properti tempat tinggal di komunitas mereka. Untuk minimal $ 40.000, mereka dapat membeli rumah di pasar murah dan mengumpulkan uang sewa yang membawa keuntungan tetap.

“Apa yang kami lihat adalah semacam pemisahan orang antara tempat tinggal mereka dan tempat tinggal mereka,” kata Mr. Beasley.

metro selatan Dengan banyaknya penyewa berpenghasilan rendah dan menengah, tujuan ini sangat populer untuk menghasilkan uang dari investor pesisir. Investor luar negeri kecil menyumbang 4,24% dari semua penjualan di Raleigh, North Carolina, 5,26% dari penjualan di Atlanta, dan 8,61% dari penjualan di Memphis pada paruh pertama tahun ini, menurut Atom — jauh di atas tingkat penjualan nasional.

Porsi pembelian rumah oleh investor kecil dari luar negeri

-1,6%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

-1,6%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

-1,6%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

-1,6%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

-1,6%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

Platform crowdfunding telah memberi investor kecil di luar negara bagian cara untuk melakukan pembelian sebagian di rumah keluarga tunggal juga. Salah satu yang paling baru, tiba, mendaftarkan 12.000 orang untuk berinvestasi di 150 rumah sewaan tahun lalu, dengan lebih dari 100.000 lainnya melamar untuk melakukan investasi masa depan melalui perusahaan. Untuk satu rumah pemula di Clarksville, Tennessee, 535 investor berkontribusi pada pembelian, beberapa membayar hanya $100.

Investor di kota-kota selatan yang berbiaya lebih rendah bisa mendapatkan sewa yang lebih tinggi dibandingkan dengan harga jual daripada banyak tempat lain. Area metro Memphis dan Birmingham, Alabama, memiliki harga sewa untuk penjualan tertinggi di Amerika Serikat pada Desember 2020, menurut analisis oleh Roofstock. Jumlah hipotek bulanan untuk rumah dengan harga rata-rata di Birmingham pada saat itu hanya $599, sedangkan sewa bulanan rata-rata adalah $1,166, hampir dua kali lipat jumlah itu.

Angka-angka seperti ini menarik perhatian Cronin, dan dia awalnya ingin berinvestasi di Birmingham. Dia mengatakan telah kalah lebih dari 10 kali, mungkin beberapa investor seperti dia.

Jackson belum menarik investor sebanyak beberapa kota Sunbelt lainnya, tetapi rumah murahnya telah mendapatkan lebih banyak minat investor akhir-akhir ini, kemungkinan membantu meningkatkan nilai rumah. Di seluruh wilayah Jackson yang lebih besar, harga rumah naik 29% antara November 2019 dan November 2020, menurut pialang real estat.

sirip merah perusahaan

Harga untuk ibukota Mississippi masih lebih rendah daripada di Birmingham, dan juga memiliki banyak penyewa dengan rasio sewa-untuk-penjualan yang menarik. Mr Cronin mengatakan dia hanya perlu meningkatkan sewa sederhana untuk mendapatkan pengembalian tahunan yang diinginkan hingga 15% dari waktu ke waktu.

Harga rumah di sekitar Jackson telah tumbuh pada kecepatan yang lebih lambat akhir-akhir ini daripada yang terjadi pada tahun 2020, menurut Redfin, yang dapat berarti bahwa beberapa investor akan mulai berbelanja di kota lain, atau bahkan menjual properti mereka untuk diinvestasikan kembali di pasar dengan pertumbuhan harga yang lebih kuat. Hal ini meningkatkan potensi peluang pembelian lebih banyak bagi pembeli rumah lokal, meskipun hal ini juga dapat menyebabkan fluktuasi pasar yang tidak diinginkan.

Broker real estate lokal di Jackson bertaruh bahwa investor akan terus berdatangan. Ryan Porter, pemilik agen real estate NextHome Realty Experience, mengatakan dia telah menjual rumah sewaan di daerah Jackson dalam beberapa tahun terakhir kepada pembeli investor dari California, Nevada, Colorado, Ohio, New York dan Washington, DC. Harga rumah memiliki pajak rendah dan undang-undang sewa yang tidak terbatas. “Mereka lebih suka melakukannya di dekat mereka, tapi tidak bisa,” kata Mr. Porter.

Porsi pembelian rumah oleh investor kecil dari luar negeri

+2,8%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

+2,8%.

poin. Dari

Kuartal Pertama 2019

+2,8%.

poin. Dari

Kuartal Pertama 2019

+2,8%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

+2,8%. poin.

Dari kuartal pertama 2019

Evernest, perusahaan manajemen properti sewaan lain untuk properti tidak tetap, telah mendistribusikan kertas putih yang mempromosikan “tuan tanah” di Mississippi, di mana tidak ada batasan berapa banyak Anda dapat meminta penyewa untuk membayar uang jaminan dan di mana penggusuran lebih cepat daripada Itu terjadi di bagian lain negara itu.

Pengembang Los Angeles Sree Partha membeli rumah tiga kamar tidur di pinggiran Brandon Jackson seharga $ 212.000 tunai tahun lalu. Dia dengan cepat menyewanya seharga $1.855 per bulan. Ketika penyewa pertamanya memutuskan untuk pergi pada akhir masa sewa mereka musim semi ini, Mr. Partha mengatakan kepada manajer properti setempat untuk menaikkan uang sewa lebih dari 37% menjadi $2.550.

“Ketika dia keluar untuk mengembalikan uang sewa, ada lebih banyak permintaan,” kata Pak Partha. Dia tidak kesulitan menemukan penyewa baru.

Itu bukan uang yang mudah. Dia membeli rumah lain yang akhirnya membutuhkan perbaikan yang cukup besar sehingga Pak Partha harus membayar untuk memindahkan penyewanya sementara pekerjaan itu selesai.

Anggota Dewan Kota Aaron Banks, yang mewakili sebagian South Jackson, ingin mempersulit investor luar negeri. Dia mengusulkan peraturan yang mewajibkan semua tuan tanah untuk mendaftar ke kota, membayar biaya dan melakukan inspeksi rumah agar dapat beroperasi. Proposalnya juga menetapkan standar untuk pemeliharaan properti dan akan mencegah tuan tanah memaksa penyewa untuk membuka rekening utilitas melalui pihak ketiga, sebuah praktik yang menurut Banks memerlukan biaya tambahan untuk beberapa penyewa.

Mr Banks mengatakan peningkatan aktivitas investor dan kenaikan harga sewa membuat kepemilikan rumah kurang dapat dicapai oleh masyarakat berpenghasilan rendah di daerahnya. “Itu membuat orang tetap dalam lingkaran, siklus penyewa yang berulang sepanjang hidup mereka,” katanya. “Anda membayar $ 1.700 sebulan, dan mungkin sulit bagi Anda untuk melakukan pembayaran tepat waktu, untuk mendapatkan saldo Anda di tempat yang seharusnya.”

Para pendukung mengatakan investor menyediakan penyewa dengan akses ke lingkungan yang diinginkan dan aman di distrik sekolah yang baik di mana mereka tidak mampu untuk membeli.

Kevin Ortner, chief executive officer properti sewa dan pasar online, mengatakan gelombang baru investor kecil di luar negara bagian dapat menyebabkan harga naik lebih cepat. Namun dia mengatakan masalah keterjangkauan yang sudah ada sebelumnya dan kekurangan perumahan telah memaksa orang keluar dari pasar penjualan, membuat mereka lebih mungkin membutuhkan sewa.

“Selama orang-orang ini berada di luar negara … mereka menyediakan tempat yang bagus bagi penduduk untuk tinggal, mereka juga melakukan pelayanan kepada komunitas itu,” katanya.

Beberapa asosiasi pemilik rumah menjadi khawatir tentang peningkatan pembelian investor di lingkungan mereka dan Langkah-langkah telah diambil untuk membatasi mereka. Di Jackson, investor memiliki lebih dari 20% rumah di lingkungan Fondren North, menurut Asosiasi Pemilik Rumah. Warga sekarang membeli rumah di lingkungan itu sebelum investor sewa luar negeri dapat melakukannya.

Liz Prester, presiden dari Fondren Renaissance Foundation’s Neighborhood Conservation Group, mengatakan dia telah membeli, merenovasi, dan menjual sembilan rumah di dekatnya kepada pemiliknya sejauh ini, sebagian besar dengan harga kurang dari $200.000.

“Kami ingin membawa beberapa pemilik rumah pertama kali ke dalam komunitas kami, seperti kami 30 tahun yang lalu,” katanya.

menulis ke Will Parker di [email protected] dan Nicole Friedman di [email protected]