Penyelesaian NAR mulai berlaku hari ini: Inilah perubahannya dan alasannya

CNN
—

Pada hari Sabtu, serangkaian peraturan baru yang mengatur bagaimana sebagian besar profesional real estate melakukan bisnis di Amerika Serikat secara resmi mulai berlaku – dan perubahan tersebut dapat mengubah cara orang Amerika membeli dan menjual rumah.

National Association of Realtors, asosiasi perdagangan yang kuat dengan 1,5 juta anggota, menyetujui peraturan tersebut sebagai bagian dari penyelesaian tuntutan hukum antimonopoli senilai $418 juta. Aturan tersebut bertujuan untuk mengubah cara agen real estate menerima bayaran dan siapa yang membayar mereka. Ini adalah perubahan terbesar dalam peraturan organisasi setidaknya dalam satu generasi.

Dalam sebuah pernyataan, Kevin Sears, presiden National Association of Realtors, mengatakan perubahan tersebut “membantu memberdayakan konsumen dengan kejelasan dan pilihan yang lebih besar saat membeli dan menjual rumah.”

“Saya yakin dengan kemampuan anggota kami dalam mempersiapkan dan menyambut evolusi ini dalam industri kami dan membantu memandu konsumen dalam lanskap baru,” katanya.

Inilah yang perlu Anda ketahui:

Secara historis, pembeli tidak diharapkan membayar broker real estate mereka secara langsung. Hal ini karena biaya komisi broker real estat – baik untuk agen pembeli maupun agen penjual – dibayar oleh penjual rumah.

Komite Biayanya biasanya 5% atau 6% dari harga jual rumah, jadi untuk rumah senilai $450.000, yang kira-kira merupakan harga rata-rata rumah di Amerika Serikat, penjual akan bertanggung jawab atas biaya sebesar $27.000. Banyak ahli yang menyebutkan Komisi ini dimasukkan ke dalam daftar harga rumah, sehingga menaikkan harga rumah, katanya.

Namun mulai minggu ini, agen penjual tidak lagi diizinkan untuk mengiklankan biaya komisi kepada agen pembeli di beberapa layanan listing yang digunakan agen real estat untuk mendaftar dan mencari rumah untuk dijual serta memfasilitasi transaksi.

Ini berarti agen pembeli tidak bisa lagi menggunakan database untuk mencari rumah berdasarkan berapa banyak yang akan mereka terima, sebuah praktik yang disebut “pengarahan”. Hal ini menyebabkan beberapa agen tidak menunjukkan rumah yang sesuai dengan kriteria klien mereka hanya karena penjual menawarkan harga komisi di bawah pasar, klaim para kritikus.

“Dengan tidak adanya komisi di MLS lagi, lebih sulit untuk membimbing Anda, karena Anda tidak bisa hanya melakukan pencarian komisi 3%,” kata Tanya Munster, seorang profesor hukum di Fakultas Hukum Universitas Buffalo. “Anda masih bisa hubungi semua orang dan cari tahu situasinya, tapi itu membuat “Lebih sulit.”

Perubahan kedua mempengaruhi hubungan antara calon pembeli rumah dan agen real estate. Pembeli sekarang harus menandatangani perjanjian perwakilan yang mengikat secara hukum dengan agen mereka sebelum mereka dapat mulai berkeliling rumah bersama.

Perjanjian ini dirancang untuk memberi tahu pembeli rumah bagaimana agen mereka akan memperoleh komisi, dan jika penjual tidak setuju untuk membayar komisi agen, pembeli mungkin bertanggung jawab atas pembayaran tersebut. Hal ini juga dirancang untuk memberi tahu pembeli bahwa komisi ini sepenuhnya dapat dinegosiasikan.

“Idenya adalah jika pembeli menyadari bahwa mereka dapat menegosiasikan komisi, dan jika mereka benar-benar membayarnya, bukan penjual, hal ini dapat menciptakan pasar yang lebih terintegrasi dan mungkin menu layanan di masa depan yang akan lebih baik,” kata Norm Miller, profesor emeritus real estat di Universitas San Diego “Lebih sebanding dengan negara maju lainnya.”

Elemen kunci dari perjanjian ini adalah bahwa agen pembeli tidak dapat menerima kompensasi lebih dari yang disetujui pembeli pada awalnya, meskipun penjual bersedia menawarkan lebih.

Pada dia Situs webNational Association of Realtors mengatakan kedua perubahan ini “menghilangkan panduan teoretis apa pun, karena broker tidak akan menerima kompensasi lebih banyak dengan mengarahkan pembeli ke listing tertentu karena tawaran kompensasinya ‘lebih tinggi’.”

Sidang persetujuan akhir dijadwalkan pada 26 November, tetapi hakim memberikan persetujuan awal untuk penyelesaian National Association of Realtors pada bulan April.

Beberapa pialang menyadari bahwa pembeli mungkin merasa gugup untuk menandatangani apa pun yang mengikat mereka pada hubungan yang mengikat secara hukum dengan agen sebelum mereka mulai berkeliling rumah. Jadi, mereka membuat kontrak jangka pendek yang mencakup seminggu atau bahkan satu jam sehingga pembeli dapat merasa nyaman dengan agen tersebut sebelum melakukan.

Namun Munister memperingatkan pembeli bahwa mereka harus berhati-hati dalam menandatangani kontrak apa pun yang mengikat secara hukum tanpa membacanya dengan cermat.

“Anda akan menemukan berbagai macam versi perjanjian ini yang bervariasi dari satu negara bagian ke negara lain, dari perusahaan pialang ke perusahaan pialang lainnya. Mungkin jumlahnya mencapai ribuan,” katanya. “Kekhawatiran saya adalah pembeli dan penjual mungkin mendaftar untuk sesuatu tanpa berpikir panjang dan kemudian terkejut ketika hal-hal tidak seperti yang mereka pikirkan.”

Leo Pareja, CEO EXP Realty, salah satu pialang real estate terbesar di Amerika, mengatakan kepada CNN bahwa dia menyusun perjanjian pembeli perusahaannya dengan cara yang disederhanakan untuk menghindari potensi kebingungan.

“Ini dirancang agar konsumen dapat membaca di jalan masuk rumah mereka tanpa merasa berada dalam posisi yang tidak nyaman,” kata Pareja. “Anda tidak memerlukan gelar sarjana hukum untuk membacanya.”

Pareja memutuskan untuk membuat kontraknya tersedia secara luas sehingga perusahaan lain juga dapat menggunakannya.

“Kami hanya ingin konsumen dan agen memiliki sedikit perselisihan di masa depan, karena itu adalah hal terakhir yang kami butuhkan saat ini,” katanya.

Beberapa pakar properti telah memperingatkan bahwa peraturan baru ini dapat berdampak buruk pada pasar pembelian rumah karena jumlah pembeli kini mungkin meningkat. Diharapkan mereka dapat menyediakan uang tunai untuk membayar klien mereka.

Namun Munister yakin perubahan tersebut akan membantu konsumen dalam jangka panjang.

“Saya pikir hal terbaik bagi pembeli dan penjual rumah adalah menurunkan tingkat komisi seiring berjalannya waktu,” katanya.

Namun masih belum jelas apakah biaya jual beli rumah di Amerika akan segera menjadi lebih murah bagi kebanyakan orang.

“Saya pikir pada akhirnya seseorang akan berkata, ‘Mari kita bersaing dalam hal harga,’” kata Miller dari Universitas San Diego. “Jika perusahaannya besar, hal itu bisa mengarah pada revolusi. Namun kapan hal itu akan terjadi? Saya tidak tahu .”

Dalam waktu dekat, Miller yakin suku bunga hipotek akan berdampak lebih besar terhadap keterjangkauan perumahan dibandingkan perubahan peraturan tertentu.

Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun baru-baru ini mencapai 6,49%, yang masih tinggi dibandingkan sejarah saat ini tetapi mendekati level terendah dalam lebih dari setahun.

“Hal ini memiliki dampak yang jauh lebih besar terhadap keterjangkauan dibandingkan apa pun yang kita bicarakan di sini,” kata Miller. “Jika suku bunga hipotek turun lebih jauh lagi, perubahan peraturan tersebut hanya akan menimbulkan kebisingan, jika dibandingkan.”